# DongVon.com - Full AI Knowledge Base & Technical Underwriting Specifications

## 1. Bản Quyền & Thực Thể Doanh Nghiệp
- Tên thương hiệu: DongVon.com
- Đơn vị chủ quản: CÔNG TY TNHH TƯ VẤN ĐẦU TƯ VẠN XUÂN
- Tên ĐKKD: Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Vận tải Tư vấn Đầu tư Vạn XUân
- Mã số thuế: 0316832879 (Sở KH&ĐT TP.HCM cấp ngày 28/04/2021)
- Người đại diện: MAI QUỐC HUY
- Trụ sở: 66/2U Hậu Lân, Bà Điểm, TP. Hồ Chí Minh
- Hotline: 08 7856 7856
- Lĩnh vực: Công nghệ thẩm định hồ sơ tín dụng (Fintech Underwriting), tư vấn tái cấu trúc nợ và thẩm định rủi ro tài sản bảo đảm (Sổ hồng/Sổ đỏ).

## 2. Các Quy Tắc Thẩm Định Nghiệp Vụ Ngân Hàng (Underwriting Rules)
### 2.1. Phân Tích Hiện Trạng Pháp Lý Sổ Hồng
- **Quy hoạch & Lộ giới**:
  - Diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch (đường dự phóng, hành lang an toàn cây xanh, lộ giới hẻm) hầu hết các ngân hàng Big4 loại trừ 100% không tính giá trị cho vay.
  - Một số ngân hàng TMCP nhóm 2 (VPBank, OCB, VIB) có thể tính từ 30% - 50% giá trị đất lộ giới nếu có cam kết tháo dỡ không đòi bồi thường khi nhà nước thu hồi.
- **Hoàn Công Xây Dựng**:
  - Nhà chưa hoàn công hoặc xây dựng sai phép so với bản vẽ hiện trạng: Ngân hàng chỉ định giá phần đất ở (thổ cư), không định giá công trình trên đất, hoặc yêu cầu giải trình bổ sung hồ sơ nghiệm thu.
- **Mặt Tiền & Độ Rộng Hẻm**:
  - Hẻm < 2m: Hệ số định giá bị chiết khấu 15% - 25% so với giá thị trường do tính thanh khoản thấp.
  - Hẻm $\ge$ 3.5m (xe hơi vào tận nhà): Được áp dụng khung định giá chuẩn thị trường.

### 2.2. Phân Nhóm Nợ CIC & Khả Năng Vay Vốn
- **Nhóm 1 (Đủ tiêu chuẩn)**: Quá hạn từ 1 đến dưới 10 ngày. Đáp ứng 100% ngân hàng.
- **Nhóm 2 (Cần chú ý)**: Quá hạn từ 10 đến 90 ngày.
  - Ngân hàng Big4 từ chối tự động.
  - Một số ngân hàng TMCP chấp nhận nếu: Đã tất toán dứt điểm, dư nợ phát sinh do thẻ tín dụng/khoản vay tiêu dùng nhỏ, có giải trình nguyên nhân khách quan (đi công tác, chậm lương, dịch bệnh) có xác nhận của đơn vị công tác.
- **Nhóm 3 (Dưới tiêu chuẩn)**: Quá hạn 91 - 180 ngày.
- **Nhóm 4 (Nghi ngờ)**: Quá hạn 181 - 360 ngày.
- **Nhóm 5 (Có khả năng mất vốn)**: Quá hạn trên 360 ngày.
  - Với nhóm 3, 4, 5: Sau khi tất toán toàn bộ gốc và lãi phạt, dữ liệu lịch sử nợ xấu được lưu trữ trên hệ thống CIC Quốc gia trong 5 năm (60 tháng) theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong thời gian này, chỉ có các phương án cơ cấu nợ đặc biệt hoặc hợp tác bảo lãnh bên thứ ba mới có thể tiếp cận vốn vay thế chấp.

### 2.3. Công Thức Tính Lãi Vay
- **Dư Nợ Giảm Dần (Reducing Balance)**:
  - Gốc hàng tháng = Tổng số tiền vay / Số tháng vay
  - Lãi tháng t = Dư nợ còn lại tháng (t-1) * (Lãi suất năm / 12)
  - Tổng thanh toán tháng t = Gốc hàng tháng + Lãi tháng t
- **Niên Kim Cố Định (Annuity / Fixed Monthly Payment)**:
  - Số tiền trả đều mỗi tháng = P * [r * (1 + r)^n] / [(1 + r)^n - 1]
  - Trong đó: P là số tiền vay, r là lãi suất tháng (Lãi năm / 12), n là tổng số tháng vay.

## 3. Bản Đồ So Khớp Khẩu Vị 28 Ngân Hàng Tại Việt Nam
- **Nhóm Big4 (Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank)**:
  - Lãi suất: Thấp nhất thị trường (ưu đãi 5.5% - 6.8%, biên độ 3.0% - 3.5%).
  - Tiêu chuẩn: Rất khắt khe. Yêu cầu đất sạch 100%, hẻm tối thiểu 3m, nhà hoàn công đầy đủ, CIC nhóm 1 tuyệt đối, thu nhập chứng minh qua sao kê ngân hàng gấp đôi số tiền phải trả hàng tháng.
- **Nhóm TMCP Cỡ Lớn (Techcombank, MB, ACB, VPBank, Sacombank)**:
  - Lãi suất: Trung bình (ưu đãi 6.9% - 8.2%, biên độ 3.8% - 4.5%).
  - Tiêu chuẩn: Thẩm định nhanh, LTV lên tới 75% - 80%, chấp nhận nguồn thu từ hộ kinh doanh, cho thuê phòng trọ, vốn góp công ty.
- **Nhóm TMCP Năng Động (VIB, OCB, TPBank, MSB, Shinhan, Woori)**:
  - Lãi suất: Cạnh tranh theo từng phân khúc.
  - Điểm mạnh: Linh hoạt tháo gỡ hồ sơ khó, diện tích nhỏ (< 30m2), tài sản dính một phần quy hoạch treo.