CÁCH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ MỚI NHẤT

Việc sở hữu quỹ đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư khiến nhiều chủ sở hữu băn khoăn về khả năng lên thổ cư. Theo giải đáp mới nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường dựa trên Luật Đất đai 2024, cánh cửa chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay đã trở nên minh bạch và rõ ràng hơn.

1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, không phải mọi thửa đất nông nghiệp đều có thể lên thổ cư tùy tiện. Việc chuyển đổi phải tuân thủ nghiêm ngặt các căn cứ pháp lý sau:

• Sự cho phép của cơ quan thẩm quyền: Theo Điểm b Khoản 1 Điều 121, cá nhân chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất khi có quyết định bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Sự phù hợp với quy hoạch: Đây là yếu tố tiên quyết. Thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch thành đất ở trong tương lai.

2. Đất ngoài khu dân cư có được lên thổ cư không?

Đây là trường hợp phổ biến gây nhiều tranh cãi. Tuy nhiên, theo Khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 226/2025/NĐ-CP, câu trả lời là CÓ, nếu thửa đất đáp ứng được các tiêu chí về quy hoạch cấp cơ sở.

Căn cứ xác định khả năng chuyển đổi:

Đối với các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp xã: Bản đồ quy hoạch chi tiết tại địa phương đã được phê duyệt.

• Quy hoạch đô thị và nông thôn: Các định hướng phát triển hạ tầng và khu dân cư của cơ quan có thẩm quyền tại khu vực đó.

3. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2025

Để quá trình thực hiện diễn ra thuận lợi, người dân cần nắm vững trình tự được quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Quy trình cơ bản gồm các bước:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

2. Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã: Gửi văn bản trực tiếp đến chính quyền địa phương để được hướng dẫn và đối soát với quy hoạch thực tế.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Sau khi hồ sơ được thẩm định và chấp thuận, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của bảng giá đất mới nhất.

4. Giải đáp thắc mắc: Lưu ý gì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Việc chuyển đổi từ đất trồng cây sang đất ở không chỉ đơn thuần là thay đổi tên gọi trên sổ đỏ, mà còn liên quan đến bài toán tài chính và pháp lý sâu sắc.

• Kiểm tra quy hoạch ở đâu? Người dân có thể tra cứu tại văn phòng đăng ký đất đai huyện hoặc trực tiếp tại UBND xã để biết thửa đất của mình có nằm trong quy hoạch đất ở hay không.

• Chi phí chuyển đổi: Mức phí này phụ thuộc vào sự chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp và đất thổ cư tại thời điểm chuyển đổi theo khung giá đất của tỉnh/thành phố.

Kết luận

Quy định mới tại Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các thửa đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư. Tuy nhiên, chìa khóa thành công nằm ở việc thửa đất đó phải “khớp” với quy hoạch sử dụng đất cấp xã.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác minh pháp lý hoặc cần tư vấn về giải pháp tài chính để thực hiện nghĩa vụ thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hãy liên hệ với các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo quyền lợi tối ưu.